Ahmedabad News : ગુજરાત હાઉસિગ બોર્ડ દ્વારા અમદાવાદના પાંચ બિલ્ડરોને 200 કરોડની લ્હાણી કરવામાં આવી છે. હાઉસિંગ બોર્ડ દ્વારા અધધ TDR મંજૂર કરવામાં આવતા સવાલો ઉઠ્યા છે. એક તરફ કહેવાય છે કે સામાન્ય વ્યક્તિને આજે મોટા શહેરમાં પોતાની માલિકીનું ઘર લેવું હોય તો ફાંફાં પડી જાય. ક્યારેક તો લોન લેવામાં પણ પનો ટૂંકો પડે. આવા સમયે ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ દ્વારા કેટલાક બિલ્ડર્સને 200 કરોડ રૂપિયા જેટલી મસમોટી રકમની લહાણી કરી હોવાના આરોપ લાગ્યા છે.ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ દ્વારા 5 ડેવલપર્સને TDR એટલે કે ટ્રાન્સફરેબલ ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સની મંજૂરી આપી દીધી છે. જેના કારણે હોબાળો મચી જવા પામ્યો છે.

TDRએ મિલકતોના સંબંધમાં મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન દ્વારા આપવામાં આવેલો કાનૂની પ્રમાણપત્ર છે. આ પ્રમાણપત્ર જેની પાસે હોય એ મિલકત માલિક બદલામાં વિકાસ/બાંધકામની જમીનના વિશેષ અધિકારો મેળવી શકે છે. આ પ્રમાણપત્ર બીજાને વેચીને રૂપિયા પણ મેળવી શકે છે.તાજેતરમાં ચર્ચામાં આવેલા અધધ રકમના વ્યવહારને સરળ રીતે સમજીએ તો ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડથી માંડીને અન્ય વિભાગો દ્વારા રાજ્યમાં વર્ષો પહેલાં અનેક આવાસોનું બાંધકામ કરવામાં આવ્યું હતું. આ મકાનોમાં ઘણાં વર્ષોથી મોટી સંખ્યામાં લોકો રહે છે. જો કે મકાનમાં રહેતા લોકોને માલિકીપણું આપ્યું ન હોવાના કારણે તેની વ્યવસ્થિત દેખભાળ નથી થતી.

પરિણામે આવી ઇમારતો સમયાંતરે જર્જરિત થઈ ગઈ. ઘણી જગ્યાએ સ્લેબ તૂટી પડવાના પણ બનાવો બની ચૂક્યા છે.આ વાતની ગંભીરતાને જોતા સરકારી વિભાગો દ્વારા તૈયાર કરવામાં આવેલા આવાં મકાનોના નવીનીકરણ માટે 2016માં ગુજરાત સરકારે નવી નીતિ જાહેર કરી હતી. જે અંતર્ગત રિડેવલપમેન્ટ સ્કીમ બહાર પાડવામાં આવતી હોય છે. જેનાથી વર્ષો પહેલાં ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ દ્વારા બનાવામાં આવેલા એપાર્ટમેન્ટ જર્જરિત હોય તો તેને તોડી પાડીને ત્યાં જ ખાનગી બિલ્ડર્સ દ્વારા નવાં મકાનો બનાવવામાં આવે. જેની અગાઉના કબજેદારોને નવા મકાન મળી જાય અને વધારાના મકાન વેચીને બિલ્ડર પણ કમાઈ શકે. પરંતુ આવો વ્યવહારુ નિર્ણય લીધા બાદ પણ નક્કર સમાધાન નીકળ્યું નહીં.

ગુજરાત અને એમાં પણ ખાસ કરીને અમદાવાદ શહેરમાં કેટલાક વિસ્તારો એવા છે, જ્યાં GDCR (જનરલ ડેવલપમેન્ટ કોમન રેગ્યુલેશન્સ) મુજબ જોવામાં આવે તો 9 મીટરનો રોડ હોય ત્યાં 5 માળથી વધુની પરવાનગી મળી શકે નહીં. જો પ્લોટ નાનો હોય અને ચોતરફ રસ્તો હોય તો ગીચતાના કારણે ડેવલપર્સને બાંધકામ માટે વધારે વિસ્તાર ન મળી શકે.ટાભાગના કેસમાં ડેવલપર્સ અગાઉ એપાર્ટમેન્ટમાં જેટલા મકાન હોય એટલા જ બનાવી શકે, ક્યારેક માંડ વધુ બે માળ બની શકે. આવી પરિસ્થિતિમાં પણ મૂળ ફલેટના કબજેદારને નવા આવાસ તૈયાર કરીને આપવાના, જ્યાં સુધી સ્કીમ પૂરી ન થાય ત્યાં સુધી આવાસના કબજેદારને નિયમ મુજબ ભાડાની રકમ ચૂકવવાની રહે છે.

આટલું જ નહીં સ્કીમનો ખર્ચ, એ માટે લીધેલી લોનનું વ્યાજ વગેરેની ગણતરી માંડવામાં આવે તો રિડેલપમેન્ટની સ્કીમમાં બિલ્ડરને નુકસાન જતું હોવાની ફરિયાદ હતી. એટલે જ PPP ધોરણે કોઈ નવતર યોજના મૂકવા તૈયાર થતાં ન હતા. તેમજ ટેન્ડર પ્રક્રિયામાંથી પણ રસ ઊડવા લાગ્યો હતો. જેથી જર્જરિત આવાસોના રિડેવલપમેન્ટમાં ઢીલાશ આવી ગઈ હતી. આ સમસ્યાના તોડ રૂપે સરકારે આવા આવાસોમાં PPP ધોરણે ડેવલપર્સ તૈયાર થાય એ માટે તબદીલીપાત્ર વિકાસના હક (TDR) આપવાનું નક્કી કર્યું છે.

આ TDR માટેની જોગવાઈઓ તૈયાર કરવામાં આવી છે. જેમાં ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડને તેમની યોજનામાં ડેવલપર્સ નક્કી કરવાની સાથોસાથ TDR માટેની મંજૂરી આપવાની સત્તા આપવામાં આવી છે. એટલે જ હાઉસિંગ બોર્ડે 9 ડેવલપર્સને એક અંદાજ પ્રમાણે 200 કરોડથી વધુના TDRની મંજૂરી આપી છે. જેમાં સૌથી વધુ અવધ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રકચર, નીલા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર લિમિટેડ, આહના બિલ્ડસ્પેસ તથા સન બિલ્ડ કોન (ગુજરાત) ને બે-બે પ્રોજેક્ટમાં TDR આપવામાં આવ્યા છે.જ્યારે સ્વાગત ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રા.લિ.ને તથા સરોવર ડેવલપર્સ પ્રા.લિ.ને એક-એક પ્રોજેક્ટ આપવામાં આવ્યો છે. આમ, TDR આપવામાં વહાલાં-દવલાંની નીતિ અપનાવી હોવાના આક્ષેપો થયા છે. બિલ્ડર લોબીમાં જ ઉકળાટ છે કે ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડે મનફાવે એમ TDRને મંજૂરી આપી છે.

આ અંગે ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડનાં સૂત્રોના જણાવ્યા પ્રમાણે હાઉસિંગ બોર્ડે પરિસ્થિતિને અનુરૂપ અભ્યાસ કર્યા બાદ TDR મંજૂર કર્યા છે. મતલબ કે આપી દીધાં નથી. એટલે કોઈપણ ડેવલપમેન્ટ સ્કીમ અંગે ડેવલપર્સ દ્વારા પ્લાન તૈયાર કરીને કોર્પોરેશનમાં રજૂ કરવામાં આવશે. ત્યારે કોર્પોરેશન પ્લાન જોયા બાદ તેમને FSI વાપર્યા પછી નિયમોના બાધના કારણે લાભ ના કરી શકે તેમ ના હોય તેમને TDR આપશે. જેથી હાઉસિંગ બોર્ડ માત્ર ભલામણ કરી કહેવાય. તેની ચકાસણી કોર્પોરેશન કરે પછી જ TDR અંગેના સર્ટિફિકેટ આપવામાં આવશે. તેના માટેના નિયમો પણ ઘડવામાં આવ્યા છે.

રાજ્યની ગૃહ નિર્માણ ક્ષેત્રે કામ કરતી જાહેર સંસ્થાઓ જેવી કે મહાનગરપાલિકાઓ, નગરપાલિકાઓ, ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડના જર્જરિત અથવા જૂના આવાસોનું પુનઃ નિર્માણ કરવા ડેવલપર્સ આકર્ષાય એ માટે સરકાર TDRનો કોન્સેપ્ટ લાવી છે.આ માટે આવેલી દરખાસ્ત પર લાંબી ચર્ચા-વિચારણા ચાલી હતી. જે બાદ સરકારે નક્કી કર્યું કે ખાનગી ડેવલપર નાણાંકીય બીડ આપશે. જેમાં પ્રીમિયમ એટલે કે ડેવલપર દ્વારા રિડેલપમેન્ટના પ્લોટ પર મળવાપાત્ર FSI પ્રમાણે મળતા બાંધકામમાંથી રિડેલપમેન્ટથી થતાં બાંધકામને બાદ કર્યા પછી બચતી FSIમાંથી પોતાના માટે મળતું બાંધકામ અને તેની વેચાણ કિંમત ધ્યાને લઇ પ્રીમિયમ ક્વોટ કરવાનો રહેશે. ક્વોટ કરેલ પ્રીમિયમ નેગેટિવ હોય એવા કિસ્સામાં સરકાર તેટલી કિંમતના TDR ડેવલપર્સને આપશે.

સરળ રીતે સમજીએ તો જો કોઈ એક સ્કીપમાં ડેવલપર્સે 5 માળ તોડીને નવી 5 માળની જ ઇમારત બનવી અને તેને સ્કીમમાં 2 માળનું નુકસાન થતું હોય તો એની કિંમતના TDR મળશે. આ પ્રમાણપત્ર મળ્યા તારીખથી વધુમાં વધુ 10 વર્ષમાં વાપરી લેવાના રહેશે. આ TDRને મળવાપાત્ર FSI વાપર્યા બાદ મળવાપાત્ર ઊંચાઇની મર્યાદામાં વધારની FSI તરીકે વાપરી શકાશે. સરકારની મંજૂરી બાદ શહેરી વિકાસ અને શહેરી ગૃહ નિર્માણ વિભાગે આ સુધારા અંગેનો ઠરાવ 8 ફેબ્રુઆરી, 2023ના રોજ કર્યો હતો.

અત્યારે 9 ડેવલપર્સની સ્કીમમાં નેગેટિવ પ્રીમિયમ ક્વોટ થયાનું સામે આવ્યું છે. જેને ધ્યાને લઈને ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડે 200 કરોડ રૂપિયાના TDRને મંજૂરી આપી છે.

TDRના નિયમો શું છે?

ખાનગી ડેવલપર્સ TDRને આંશિક અથવા પૂર્ણ રીતે વાપરી શકશે.
TDRને અન્ય વ્યક્તિને સંપૂર્ણ અથવા આંશિક રીતે વેચી શકશે.
TDRની તબદીલી 3થી વધુ વખત ન થઈ શકે.
હાનિકારક, જોખમી, કૃષિ તેમજ અન્ય પ્રતિબંધિત વિસ્તાર સિવાયની જગ્યાએ TDRનો ઉપયોગ થઈ શકે.
શહેરી વિકાસ અને ગૃહ નિર્માણ વિભાગે નક્કી કર્યા મુજબ સરેરાશ જંત્રી દરના આધારે TDR નક્કી કરી શકાશે.
સંબંધિત જમીનના પ્રોરેટા જંત્રીના દરના આધારે TDRનો ઉપયોગ થશે.
સંબંધિત વિસ્તારમાં મળવાપાત્ર ચાર્જેબલ FSIના બદલે TDR વાપરી નહી શકાય
સંયુક્ત પ્લોટ અને મુક્ત વેચાણ માટે સબ પ્લોટિંગ કરી શકાશે.
હયાત રહેણાક સ્કીમના પુનઃવિકાસ- પુનઃનિર્માણના કિસ્સામાં વધારાના એફોર્ડેબલ હાઉસિંગના મકાનોનું નિર્માણ તથા વેચાણપાત્ર પ્લોટ માટે રાજ્ય સરકારના અને સ્થાનિક સ્વરાજ્યની સંસ્થાના GDCRના વર્તમાન આયોજનના ધોરણો લાગુ પડશે.
પ્લોટના અને આંતરિક શેરીઓના પ્લોટના એકત્રીકરણને મંજૂરી આપવામાં આવશે.
જો રસ્તાની પહોંળાઈ 30 મીટરથી વધુ હશે તો TDRના ઉપયોગ કરવા સંબંધિત રિસિપિઅન્ટ લેન્ડ 70 મીટરની મકાનની ઊંચાઈ મળવાપાત્ર થશે.
જો રસ્તાની પહોંળાઈ 30 મીટર કરતાં ઓછી હશે તો સ્થાનિક GDCR લાગુ પડશે.

આ પણ વાંચો:મોરબીમાં PCI કોલસાની ચોરી કરનારા 12 શખ્સો ઝડપાયા : કોલસા સાથે 3.57 કરોડનો મુદ્દામાલ કબજે

આ પણ વાંચો:ગુજરાતમાં ચાર વર્ષમાં GST ચોરીના 12803 કેસ નોંધાયા, 101 લોકોની ધરપકડ

આ પણ વાંચો:21 હજાર કરોડની દાણચોરીના કેસમાં આરોપ મૂક્ત કરતી અરજી હાઈકોર્ટે ફગાવી