New Delhi News : ભારતમાં ગૃહ ખરીદદારોના હકોના રક્ષણ માટે બનાવાયેલું Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) છેલ્લા થોડા સમયથી ચર્ચાના કેન્દ્રમાં છે. તાજેતરમાં Supreme Court of India એ RERAની કાર્યક્ષમતાને લઈને કડક ટિપ્પણીઓ કરી, જેના કારણે આ કાયદો અને તેની અમલવારી ફરી એકવાર ચર્ચામાં આવી છે.
સુપ્રીમ કોર્ટનો ઠપકો: શું કહ્યું?
હિમાચલ પ્રદેશ RERA સંબંધિત એક કેસની સુનાવણી દરમિયાન સુપ્રીમ કોર્ટમાં મુખ્ય ન્યાયાધીશ Surya Kant એ નોંધ્યું કે RERA એ “ડિફોલ્ટર બિલ્ડરોને લાભ આપવા સિવાય કંઈ ખાસ સિદ્ધ કર્યું નથી.” અદાલતે તો અહીં સુધી ટિપ્પણી કરી કે જો પરિસ્થિતિ આવી જ રહે તો તેને બંધ કરવાનો સમય આવી ગયો છે.
આ પહેલીવાર નથી જ્યારે કોર્ટ RERAથી અસંતોષ વ્યક્ત કરી રહી છે. સપ્ટેમ્બર 2024માં પણ જસ્ટિસ સૂર્યકાંત અને Ujjal Bhuyan ની બેન્ચે કહ્યું હતું કે RERA “ભૂતપૂર્વ અમલદારો માટે પુનર્વસન કેન્દ્ર” બની ગયું છે. તે પહેલાં જસ્ટિસ J.B. Pardiwala અને R. Mahadevan ની બેન્ચે રાજ્યોને RERAમાં પૂરતી માળખાકીય સુવિધા, કાનૂની નિષ્ણાતો અને સંસાધનો ઉપલબ્ધ કરાવવા સૂચના આપી હતી.
RERA શા માટે લાવવામાં આવ્યું?
2000ના દાયકામાં ભારતમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે ભારે તેજી આવી. દિલ્હી-એનસીઆર, મુંબઈ, પુણે અને અન્ય મહાનગરોમાં મોટા રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ ઉભા થયા. પરંતુ આ ક્ષેત્રમાં કોઈ કેન્દ્રિય નિયમનકારી માળખું ન હોવાથી બિલ્ડરો મનમાની કરતા હતા.
ખાસ કરીને નોઈડા એક્સટેન્શન જેવા વિસ્તારોમાં બિલ્ડરોએ જમીન પર કામ કર્યા વિના ફ્લેટ વેચી દીધા. પ્રોજેક્ટ્સ વર્ષો સુધી અધૂરા રહ્યા. ખરીદદારો લોનના EMI ચૂકવતા રહ્યા, પરંતુ કબજો મળ્યો નહીં. આ સંજોગોમાં પારદર્શિતા, જવાબદારી અને સમયસર પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા સુનિશ્ચિત કરવા રેરા લાવવામાં આવ્યું.
1 મે 2017થી કાયદો અમલમાં આવ્યો અને દરેક રાજ્યમાં RERAની સ્થાપના કરાઈ (લદ્દાખ, નાગાલેન્ડ, સિક્કિમ, મણિપુર અને મિઝોરમ સિવાય).
કાયદાના મુખ્ય પ્રાવધાનો
રેરાને ગ્રાહક-કેન્દ્રિત કાયદા તરીકે રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો. તેના કેટલાક મહત્વપૂર્ણ મુદ્દા:
-
500 ચોરસ મીટરથી વધુ વિસ્તાર અથવા 8થી વધુ એપાર્ટમેન્ટ ધરાવતા પ્રોજેક્ટ્સ માટે ફરજિયાત નોંધણી.
-
બિલ્ડરોને ખરીદદારો પાસેથી વસુલ કરેલી રકમમાંથી 70% રકમ અલગ બેંક ખાતામાં રાખવી ફરજિયાત.
-
આ રકમ ફક્ત બાંધકામ અને જમીન ખર્ચ માટે જ ઉપયોગી.
-
રેરા નોંધણી નંબર વિના પ્રોજેક્ટનું પ્રચાર પ્રતિબંધિત.
-
વેચાણ કરાર પહેલાં કોઈ એડવાન્સ સ્વીકારવા પર નિયંત્રણ.
હેતુ સ્પષ્ટ હતો — પ્રોજેક્ટ સમયસર પૂર્ણ થાય અને ખરીદદારોને છેતરપિંડીથી બચાવ મળે.
અમલમાં પડકારો અને બિલ્ડરોનો વિરોધ
કાયદાની શરૂઆતથી જ બિલ્ડરોના સંગઠનોએ કેટલીક જોગવાઈઓનો વિરોધ કર્યો. તેમનું કહેવું હતું કે નિયમો કડક છે અને વ્યવસાયમાં અનાવશ્યક અડચણ ઉભી કરે છે.
મહારાષ્ટ્ર RERAએ પુણે અને પિંપરી ચિંચવડમાં 189 પ્રોજેક્ટ્સમાં વિલંબને કારણે નવા વેચાણ પર પ્રતિબંધ મૂક્યો. છતાં કેટલાક બિલ્ડરો દ્વારા નિયમોનું ઉલ્લંઘન થતું રહ્યું. બિલ્ડરોના સંગઠન ક્રિડાઈએ દલીલ કરી કે ઘણી વખત દસ્તાવેજી પ્રક્રિયાની ટેકનિકલ ખામીઓના કારણે કાર્યવાહી થઈ.
આ પરિસ્થિતિઓને આધારે પ્રશ્ન ઊભો થાય છે — શું સમસ્યા કાયદામાં છે કે તેના અમલમાં?
આંકડા શું કહે છે?
રેરાની વેબસાઇટ અનુસાર:
-
દેશમાં કુલ 1,58,856 પ્રોજેક્ટ નોંધાયેલા છે.
-
1,12,051 એજન્ટો નોંધાયેલા છે.
-
કુલ 1,89,681 ફરિયાદોમાંથી 1,55,262નો ઉકેલ લાવવામાં આવ્યો છે.
મહારાષ્ટ્ર
-
53,046 પ્રોજેક્ટ્સ (50,487 રહેણાંક)
-
4.713 મિલિયન ફ્લેટ
-
33,202 ફરિયાદોમાંથી 27,060નો ઉકેલ
ઉત્તર પ્રદેશ
-
4,111 પ્રોજેક્ટ્સ (3,464 રહેણાંક)
-
1.174 મિલિયન ફ્લેટ
-
60,021 ફરિયાદોમાંથી 52,047નો ઉકેલ
આંકડા બતાવે છે કે ફરિયાદોની સંખ્યા મોટી છે, પરંતુ નોંધપાત્ર ઉકેલ પણ લાવવામાં આવ્યા છે. ખાસ કરીને ઉત્તર પ્રદેશમાં સૌથી વધુ ફરિયાદો નોંધાઈ છે.
શું RERA ભટકી ગયું છે?
વિશ્લેષકોના મતે રેરાનો મૂળ હેતુ સચોટ હતો, પરંતુ અમલમાં રાજ્યવાર અસમાનતા, સંસાધનોની અછત, અને કાનૂની લડાઈઓને કારણે તેની અસર ઘટી રહી છે. કેટલાક રાજ્યોમાં મજબૂત રીતે કાર્યરત છે, જ્યારે અન્યત્ર સ્ટાફ અને નિષ્ણાતોની અછત છે.
સુપ્રીમ કોર્ટની ટિપ્પણીઓ એ સંકેત આપે છે કે કાયદાને બંધ કરવાની જગ્યાએ તેની સંસ્થાકીય મજબૂતી, પારદર્શિતા અને જવાબદારી વધારવાની જરૂર છે.
આગળનો માર્ગ
રાજ્ય સ્તરે પૂરતા કાનૂની નિષ્ણાતોની નિમણૂક
સમયબદ્ધ ફરિયાદ નિરાકરણ વ્યવસ્થા
ઓનલાઈન પારદર્શિતા અને રિયલ-ટાઇમ અપડેટ્સ
કડક દંડ અને અમલવારી
રેરા સંપૂર્ણપણે નિષ્ફળ થયું છે એવું કહેવું કદાચ અતિશયોક્તિ હશે, પરંતુ તે તેના મૂળ ઉદ્દેશ્યોને પૂર્ણ રીતે સાકાર કરવામાં સંઘર્ષ કરી રહ્યું છે એ સ્પષ્ટ છે. સુપ્રીમ કોર્ટનો ઠપકો તેને સુધારવાની તક તરીકે જોવો જોઈએ — બંધ કરવાની ચેતવણી તરીકે નહીં, પરંતુ મજબૂત બનાવવાની દિશામાં એક ચેતવણી તરીકે.
